Guide pratique
Loi Carrez : ce qui compte dans la surface, ce qui n’y entre pas
La surface annoncée dans un acte de vente n’est pas la surface que l’on ressent en visitant. Elle résulte d’une règle de mesurage qui écarte certains volumes et en retient d’autres. Comprendre cette règle évite deux déconvenues symétriques : croire acheter plus que ce qui est mesuré, ou sous-évaluer un lot dont une partie sort du calcul.
Ce qui entre dans la surface et ce qui en sort
Le mesurage retient les surfaces de plancher closes et couvertes, une fois déduits les éléments qui occupent le sol de façon permanente : les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres. Ce que l’on mesure n’est donc pas le rectangle des murs extérieurs mais l’espace de plancher réellement disponible à l’intérieur.
Une condition de hauteur sous plafond s’ajoute : en dessous de la hauteur minimale fixée par la réglementation, la surface n’est pas comptée. C’est la raison pour laquelle les combles aménagés sous rampant, les mezzanines basses et les pièces mansardées apportent souvent moins de mètres carrés à l’acte qu’à la visite.
Restent hors du calcul les volumes qui ne sont pas clos et couverts. Un balcon, une terrasse, une loggia ouverte ne comptent pas, quelle que soit leur taille et quelle que soit la valeur qu’ils ajoutent au bien. Ils se décrivent dans l’annonce, mais ailleurs que dans le chiffre du mesurage.
Le lot principal et ses annexes ne se comptent pas ensemble
Un lot de copropriété comprend souvent plus que l’appartement : une cave, un grenier, un garage, parfois un box. Ces éléments appartiennent au lot et figurent au règlement de copropriété, mais ils ne rejoignent pas la surface du lot principal.
La cave et le grenier en sont l’exemple le plus courant. Ils sont clos et couverts, ce qui les rapproche des critères, mais leur nature d’annexe les tient hors du chiffre. Un vendeur qui les additionne à l’appartement annonce une surface que le mesurage ne confirmera pas.
La bonne pratique consiste donc à présenter le lot en deux temps : la surface mesurée d’un côté, la liste des annexes de l’autre, avec leur désignation telle qu’elle figure au règlement de copropriété. L’acquéreur voit alors ce qu’il achète sans confondre les deux registres.
Le règlement de copropriété est la pièce qui tranche. C’est lui qui désigne ce qui compose le lot et sous quelle qualification, et c’est à lui que se réfère le professionnel avant de mesurer. Le lire avant la visite évite d’avoir à corriger le rapport ensuite.
Une question sur votre propre dossier ?
Vente et location ne mesurent pas la même chose
Le mesurage de vente et le mesurage de location, celui qui accompagne un bail d’habitation, ne répondent pas aux mêmes règles et ne donnent pas nécessairement le même résultat sur un logement identique. Le premier s’attache au lot vendu, le second à l’habitabilité du logement loué.
Deux chiffres différents sur un même bien ne signalent donc pas une erreur, mais deux mesurages faits pour deux usages. La confusion apparaît quand un propriétaire réutilise le chiffre d’un bail dans une annonce de vente, ou l’inverse : chaque opération se fait avec le mesurage qui lui correspond, réalisé pour elle.
Pour un propriétaire qui vend un bien qu’il louait, la précaution est donc de commander le mesurage correspondant à l’opération en cours, même si un document de mesurage existe déjà dans ses archives. Le chiffre repris d’une opération antérieure décrit un autre périmètre et se retrouvera contredit par la mesure faite pour la vente.
Continuer avec le bon parcours
Chaque parcours détaille les éléments à transmettre au professionnel retenu.